کمیته نما

 با توجه به اجباری شدن ارائه طرح نما در مرحله صدور جواز مواردی جهت طراحی نماهایی که مورد تأیید شهرداری در مناطق مختلف تهران قرار گیرند،ارائه می گردد در این بخش به معرفی نکات مهمی که در طراحی نما برای تایید در کمیته نمای شهرداری باید در نظر گرفه شود می پردازیم ، با ما همراه باشید : 

 

۱- بازدید، بررسی و تهیه عکس از ملک مورد نظر و شرایط محیطی آن

در ابتدا بایستی از ملک مورد نظر بازدید شده و از ملک و نماهای مجاور تا سه پلاک از هر طرف عکس تهیه شود . همچنین شرایط کوچه ومحله ای که ملک مورد نظر در آن قرار دارد بررسی شده، معماری محلی و بومی (در صورت قابل ملاحظه بودن) و بناهای شاخص واقع در آن محله (بناهایی که ارزش تاریخی، فرهنگی، اداری و … دارند) مورد بررسی قرار گرفته و عکسبرداری شوند. از بین این موارد بیشترین اهمیت را بناهای مجاور ملک دارا می باشند که تصویر آنها الزاماً بایستی به همراه مدارک مورد نیاز دیگر به شهرداری ارائه گردد. توجه به معماری بومی منطقه نیز می تواند شهرداری را متقاعد به پذیرش طرح مورد نظر نماید.

۲- مواردی که در طراحی بایستی به آنها توجه داشت

شهرداری ضوابط مختلفی برای طراحی نماهای ساختمانی دارد که می توان آنها را به دو گروه عمده زیر تقسیم بندی کرد:

۱-۲- ضوابط عمومی طراحی نما در مناطق مختلف تهران

این ضوابط که توسط معاونت معماری و شهزسازی شهرداری تهران به مناطق ۲۲ گانه ابلاغ شده است شامل ضوابطی می شود که در سه سطح «الزام» ، «توصیه» و «پرهیز» تهیه شده و هدف از نگارش آنها جلوگیری از آشفتگی و بهم ریختگی نمای شهری تهران و ساماندهی به نماهایی است که بعد از ابلاغ این ضوابط طراحی و اجرا می شوند.

فهرست کامل این ضوابط را که مجموعاً سی ضابطه در سه زیر مجموعه «الزام» ، «توصیه» و «پرهیز» می شوند را می توانید در مطلب با عنوان «ضوابط عمومی طراحی و اجرای نمای ساختمان در مناطق ۲۲ گانه تهران» مطالعه فرمایید.

۲-۲- ضوابطی که توسط منطقه به صورت اختصاصی تهیه و ابلاغ شده اند

علاوه بر ضوابط عمومی که شرح آن در بالا آمد، ضوابط دیگری نیز توسط شهرداری مناطق تهیه شده که هنگام رجوع به شهرداری بایستی از آنها اطلاع پیدا کرد. اگرچه این ضوابط در مناطق مختلف با هم تفاوت هایی دارند ولی در یک جمع بندی می توان موارد زیر را به عنوان نقاط اشتراک آنها بیان کرد:

۱-۲-۲- هماهنگی به لحاظ شکل، رنگ، ریتم جهت گیری افقی یا عمودی و …  با بناهای مجاور تا سه پلاک

– طراحی بازشوها و ورودی بنا: ازجمله زیبا بودن، غیر متعارف نبودن، تعریف شده بودن ورودی و …

– بافت و مصالح: از جمله دقت در طراحی و انتخاب مصالح مرغوب، هماهنگی آنها با بناهای مجاور، پایداری آنها در برابر عوامل جوی، حفظ کیفیت با گذشت زمان و …

خط آسمان و اتصال بنا به زمین: از جمله طراحی خط آسمان هماهنگ با بناهای مجاور، طراحی بام (سقف شیبدار یا تخت) با توجه به شرایط اقلیمی منطقه، طراحی خط اتصال بنا به زمین با توجه به شیب زمین و …

رنگ و نورپردازی: تناسب با نماهای همجوار، نورپردازی به منظور برجسته کردن عناصر شاخص نما مانند ستون، ورودی و غیره، عدم کاربرد نورپردازی با رنگ های متنوع و غیر متعارف و ..

عناصر الحاقی: اجتناب از قرار دادن عناصر تأسیساتی در نما، استفاده از عناصر الحاقی مفید و زیبا مانند جعبه گل و گلدان در نما و …

ا مراجعه به ضوابط اختصاصی ذکر شده برای هر منطقه در همین وبسایت می توانید شرح کاملی از ضوابط عنوان شده را مطالعه فرمایید.

۳- ارائه مدارک مورد نیاز به شهرداری

  • سری نقشه معماری
  • ۱سری چک لیست تکمیل شده مطابق نمونه به صورت تایپ شده و دارای نمای ۲ بعدی و ۳ بعدی با کیفیت مطلوب و بصورت رنگی به همراه کلیه نقشه های ۲ بعدی،رندرها و مجارین در کاغذ A4 که بخش مربوط به ناظر مهر وامضا وبخش مربوط به مالک بدون خط خوردگی تکمیل شده و به امضای مالک رسیده باشد .
  • ۲ سری نقشه نما جاگذاری شده در بافت محل در فرمت ارائه مدارک(شامل نمای شمال ، نمای جنوب (در صورت داشتن نمای جنوب ) لازم بذکر است نمای مجاورین قرار داده شده در کنار رندر نمای ارائه شده باید به تایید و امضای مسئول شهرسازی ناحیه جهت واقعی بودن مجاورین رسیده باشد همچنین در صورتیکه ارتفاع املاک مجاورکمتر از ملک مورد نظر باشد. به همراه جانمایی مجاورین در کنار رندرها) که به مهر و امضاء مهندس معمار رسیده باشد .
  • ۱سری جزئیات اتصال نما – نقشه نمایش اختلاف سطح نما(کد گذاری نما) – نقشه نورپردازی در شب (برای املاک با گذر بیش از ۲۰ متر ) جزئیات طراحی فضای سبز در حیاط و بام
  • CD شامل کلیه موارد فوق ( ارائه رندرها بصورت مجزا از چک لیست بصورت عکس JPG الزامی است ).
  • تعهدنامه محضری که پس از ثبت دبیرخانه تحویل دفاتر خدمات الکترونیک می گردد.
  • ارائه پلان و سه بعدی پیاده رو سازی به همراه نقشه نما (به جزئیات و نمونه ارائه شده در بخش مدارک لازم مراجعه شود)
  • ارائه نمای قبل و بعد در فرمت موجود در پوشه مدارک لازم در CD مدارک نهایی(مراجعه به بخش مدارک)
  • ارائه کاتالوگ متریال مصرفی در نما که به تایید مهندس معمار رسیده و دارای مهر و امضا معمار باشد.
  • دریافت تاییدیه واقعی بودن مجاورین از ناحیه مربوطه در فرمت های ارائه نما

* **پس از طرح پرونده در کمیته و اعلام اشکالات نما مهندسین موظف به اصلاح و ارائه نما به دبیر کمیته و اخذ تاییدیه نمای اصلاح شده و سپس قراردادن آن در فرمت اصلی و ارائه جهت پیش نویس می باشند.

*نقشه ارائه شده باید دارای امضا و مهر مهندس معمار باشد

* جهت دفاع از طرح نما، صرفا مهندس معمار مهر کننده نقشه با در دست داشتن کارت نظام مهندسی می توانند در جلسه حضور بهم رسانند

*نقشه و چک لیست بدون مهر و امضا تحویل گرفته نخواهد شد.

*امضای تعهد صفحه آخر فرمت توسط ناظر و معماری صرفا در محل مشخص شده الزامی است.

     *در خصوص ضوابط طراحی نما به بخش ضوابط مراجعه شود.

     * رندرها با کیفیت بالا و به نحوی که کلیه طبقات قابل رویت بوده و فضاسازی حیاط نیز قابل رویت باشد ارائه شوند

     *دقت شود نماهای ارائه شده در نقشه های معماری در مرحله پیش نویس با نمای مصوب یکسان باشد.

     *شماره پرونده بر روی نقشه؛CD،وپوشه ارائه مدارک قید شود.

     * در صورت عدم اجرای نمای مصوب پرونده به کمیسیونهای ماده صد ارجاع خواهد شد .

 

فایل ضوابط عمومی طراحی و اجرای نمای ساختمان در مناطق ۲۲ گانه تهران (دانلود)

فرمت ارائه طرح (دانلود)

فرم مصوبه نهایی (دانلود)

 

(مطالب فوق توسط گروه معماری و مهندسی شجاعی و همکاران گرداوری گردیده. کپی برداری با ذکر منبع بلامانع است.)

مراحل اخذ جواز

 

برای مشاهده کیفیت بهتر عکس، کلیک کنید.

پروانه یا جواز ساختمان یک پرونده رسمی از شهرداری است که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چهارچوبی مشخص شروع کرده و ادامه دهد. انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استاندارها برای اطمینان از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفته‌شده است.

اصلی‌ترین هدف اخذ مجوز ساخت اطمینان از ساخت و سازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.

در مرحله نخست، مالک یا وکیل ملک (فرد دارای وکالت از طرف مالک یا مالکین) با ارائه مدارک زیر درخواست پروانه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می‌کند.

اصل و کپی سند یا سندهای ملک، حضور همه مالکین یا یک نفر دارای وکالت از سایرین، کارت شناسایی (کارت ملی)، برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاریدر مرحله قبل اصطلاحاً پرونده تشکیل می خورد! بعد از تشکیل، می‌بایست بازدید صورت گیرد. در بازدید موارد زیر تعیین و گزارش می‌شود:

ابعاد ملک، عرض گذر، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا و … .

در ادامه دستور نقشه طی یک سیکل اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر می‌شود. اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحی‌های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌گردد. معمولاً بر اساس پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض‌گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن‌ها تعیین می‌گردد.

در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می‌گردد. مهم‌ترین مرحله در سیکل صدور پروانه، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر پتانسیل طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود.

پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌شود.

 

پس از اخذ تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، اصطلاحاً پروژه به مرحله پیش‌نویس پروانه می‌آید. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم‌زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام‌مهندسی تأییدیه اخذ می‌گردد.

درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین را به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل می‌دهیم. به‌علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش‌نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.

پرونده‌هایی که متراژ زیر بنایی آن‌ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان می-شوند. این یعنی نقشه‌های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک می بایست به‌صورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات (اصطلاحاً نقشه‌های فاز ۲) ترسیم‌شده و از سوی سازمان نظام‌مهندسی ساختمان مورد تائید قرار گیرند. این پروسه زمان بر بوده و ممکن است چندین بار نقشه‌ها دچار اصلاح شوند. توصیه بر این است که در نقشه‌های اولیه (فاز یک) چنین پروژه‌هایی الزامات و ضوابط نظام‌مهندسی در نظر گرفته شود تا در صورت تبدیل نقشه‌ها به فاز ۲ اصلاحات کمتر بوده و در زمان صرفه‌جویی شود.

بنابراین مدارک پیش‌نویس پروانه شامل موارد زیر می‌شود که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود.

نقشه‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک، چک لیست‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.

پس از تائید نقشه‌های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف،رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود.

ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود.

نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود.

ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این صورت سیکل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان “پروانه تغییر نقشه” با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد.

در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت سیکل گواهی عدم خلاف طی می‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف! عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌شود.

 

(مطالب فوق توسط گروه معماری و مهندسی شجاعی و همکاران گرداوری گردیده. کپی برداری با ذکر منبع بلامانع است.)